07-10-2024 às 09h:34

Kênio de Souza Pereira*

O Decreto de nº 9.451/18 que regulamenta a Lei 13.146/2015, que dispõe acerca da inclusão da pessoa com deficiência estabelece que os projeto de empreendimentos residenciais aprovados ou construídos a partir de 26 de janeiro de 2020 devem contemplar as normas de acessibilidade nas áreas de uso comum do condomínio e, na área interna, quando solicitado pelo adquirente.

Essa lei tem sido mal interpretada em relação aos edifícios comerciais e lojas, pois os estabelecimentos que funcionam nesses locais, por possuírem alvarás de funcionamento concedidos há anos, não pode o município recusar a renová-los, como maneira de forçar a realização de obras de acessibilidade que podem inviabilizar o negócio com a redução de sua área de atendimento. Se o imóvel é antigo e não sendo objeto de reforma expressiva/acréscimo, o alvará deve ser concedido para o proprietário, bem como para o inquilino, podendo esse buscar o Poder Judiciário para ter seu direito ao trabalho respeitado. 

Quanto ao edifício residencial aprovado a partir de janeiro de 2020, caso seu método construtivo não permita alteração após sua execução, por exemplo alvenaria estrutural e impressão 3D, o incorporador deve edificar 3% das unidades já obedecendo as diretrizes de acessibilidade, independente de requerimento.

Além disso, devem o construtor destinar 2% das vagas para uso de pessoas com deficiência, ou seja, seguirem as regras de acessibilidade, nos termos do artigo 8º:

Art. 8º  Serão reservados dois por cento das vagas de garagem ou estacionamento, vinculadas ao empreendimento, para uso comum, para veículos que transportem pessoa com deficiência com comprometimento de mobilidade, sem prejuízo do disposto no art. 47 da Lei nº 13.146, de 2015.

§ 1º Na hipótese de o percentual previsto no caput resultar em número menor do que um, os empreendimentos deverão garantir, no mínimo, a reserva de uma vaga de garagem ao estacionamento para veículos que transportem pessoas com deficiência com comprometimento de mobilidade.

Se o percentual de apartamentos ou vaga de garagem acessível resultar em número menor que um, deverá ser garantido ao menos um apartamento e uma vaga para uso de deficientes, independentemente de haver adquirentes com mobilidade reduzida.

Decreto e Lei não podem ser aplicados de forma retroativa

É importante compreender que o Decreto atinge não imóveis comerciais, nem os condomínios residenciais já existentes. O Decreto se limita a edificação multifamiliar, ou seja, não abrange lojas, prédios comerciais ou galpões, sendo que ao ser publicado em julho de 2018, seus efeitos passarão a vigorar apenas em 26/01/2020, conforme podemos ver no texto:

“Art. 11. Este Decreto entra em vigor dezoito meses após a data de sua publicação”.

Portanto, suas normas são aplicáveis somente aos projetos protocolados a partir de 26 de janeiro de 2020, havendo situações que o proprietário, condomínio ou inquilino ficam dispensados de atendê-lo, conforme o artigo 9º do Decreto:

Art. 9º. Ficam dispensados do disposto neste Decreto:

I - edificações de uso privado multifamiliar cujo projeto tenha sido protocolado no órgão responsável pelo licenciamento anteriormente à data de entrada em vigor deste Decreto;

II - unidades autônomas com, no máximo, um dormitório e com área útil de, no máximo, trinta e cinco metros quadrados;

III - unidades autônomas com dois dormitórios e com área útil de, no máximo, quarenta e um metros quadrados;

IV - reforma e regularização de edificação de uso privado multifamiliar, desde que a construção da edificação original a ser reformada ou regularizada tenha se iniciado anteriormente à data de entrada em vigor deste Decreto;

V - reforma das unidades autônomas das edificações de uso privado multifamiliar; e

VI - regularização fundiária de interesse social, desde que o imóvel ou os núcleos informais a serem regularizados tenha se iniciado anteriormente à data de entrada em vigor deste Decreto.

Proprietário pode contestar exigência excessiva da Prefeitura

É importante compreender que há situações em que o município pode vir a exigir obras de acessibilidade, como no caso de construção ou reforma expressiva numa loja/prédio que venha a ser utilizada para estabelecimento aberto ao público em geral. Mas, é necessário verificar que a acessibilidade desse novo projeto é exigível apenas nos locais que forem efetivamente reformados/acrescidos, não podendo o Poder Público Municipal ampliar as exigências para locais que permanecem sem alteração em termos de área construída.

Uma nova lei não pode criar uma situação que possa inviabilizar o funcionamento da empresa mediante a exigência de investimentos fora da realidade, pois em alguns casos implica em mudança estrutural do prédio que pode inclusive comprometer sua segurança ou reduzir sua área de atendimento ao público. Interpretar a lei ou decreto de maneira a impor que o proprietário do imóvel afronte ao projeto original aprovado há anos consiste numa atitude inconstitucional, tendo em vista o inciso XXXVI do artigo 5º da Constituição da República:

XXXVI - a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada;

Havendo negativa da Secretaria Municipal de Regulação Urbana em aprovar o projeto de reforma ao exigir obras além das previstas na lei, bem como a negativa de renovar o alvará de funcionamento para coagir o proprietário ou inquilino a assumir gastos excessivos e desproporcionais com acessibilidade que seria exigível somente para prédios novos, poderá a empresa propor ação judicial para que tenha garantido o seu direito ao funcionamento, evitando assim vir a ser multada injustamente.

Risco de confusão na venda diante da convenção de condomínio e do plano diretor

Nos edifícios residenciais o art. 8º exige que 2% das vagas de garagem devem ter acessibilidade, sendo de uso comum e destinadas aos veículos que transportem pessoa com deficiência de mobilidade. Essa determinação poderá gerar conflitos com os Códigos de Postura ou Planos Diretores de diversos municípios, pois vários destes restringem o número de vagas de maneira a inviabilizar a criação de vagas, podendo vir a ter vagas que nem atendam ao número de unidades. Nesse caso, ficará inviável a criação de vaga que venha a pertencer ao condomínio.

Por outro lado, tendo todos os apartamentos pelo menos uma vaga, será fácil a construtora criar a vaga para deficiente, sendo que o Decreto prevê ainda, no parágrafo 4º, do art. 8º que o morador com deficiência poderá solicitar a troca de sua vaga comum por aquela que seja especial e que esteja sob a administração do condomínio a qualquer tempo.

A construtora ao elaborar o projeto deverá verificar as normas municipais de maneira a fazer constar as previsões na convenção de condomínio para que não ocorram confusão entre os moradores. 

*Kênio de Souza Pereira

Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG, diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Tel (31) 2516-7008 contato@keniopereiraadvogados.com.br