Tombamento de Imóveis Históricos em Belo Horizonte

25-05-2026 às 09h32
Cíntia Calais Pereira Portela*

Poucas cidades brasileiras carregam, em suas ruas e paisagens, uma relação tão profunda entre planejamento urbano, identidade arquitetônica e memória coletiva quanto Belo Horizonte, nossa capital.

Concebida ainda no final do século XIX para representar a modernidade republicana brasileira, a capital mineira cresceu sob a lógica da organização racional, das largas avenidas e da ideia de progresso urbano. Mas, ao longo das décadas, aquilo que um dia foi considerado “novo” passou a se tornar patrimônio histórico e, consequentemente, objeto de preservação jurídica.

Hoje, caminhar pela Avenida Afonso Pena, pelo entorno da Praça da Liberdade, pelos bairros Funcionários, Floresta ou Santa Tereza é também percorrer capítulos vivos da formação econômica, política e cultural da cidade, do estado de Minas Gerais e do Brasil. O problema surge quando essa preservação encontra um tema inevitavelmente sensível: o direito de propriedade.

Nos últimos anos, Belo Horizonte intensificou significativamente suas políticas de proteção ao patrimônio histórico, especialmente por meio do tombamento de imóveis de valor arquitetônico, cultural ou urbanístico. O que antes fora percebido como uma pauta cultural, agora ocupa espaço central em debates imobiliários, urbanísticos e jurídicos.

Proprietários, investidores, incorporadoras, cartórios, advogados e o próprio Poder Público passaram a disputar, cada vez mais, os limites entre a preservação coletiva e a liberdade patrimonial.

Do ponto de vista jurídico, o tombamento constitui uma limitação administrativa imposta pelo Poder Público sobre bens considerados relevantes para a preservação da memória, da identidade e do patrimônio cultural coletivo. O instituto encontra fundamento nos artigos 23, inciso III, 24, inciso VII, 30, inciso IX, e especialmente no artigo 216 da Constituição Federal de 1988, que estabelece o dever do Estado de proteger os bens de valor histórico, artístico, cultural, arquitetônico e paisagístico.

Já em âmbito federal, o tema é regulamentado principalmente pelo Decreto-Lei nº 25/1937, marco normativo da proteção do patrimônio histórico e artístico nacional no Brasil. Já em Belo Horizonte, a preservação patrimonial é disciplinada por legislações municipais específicas, como a Lei nº 3.802/1984, que organiza a proteção do patrimônio cultural no município, além das normas urbanísticas previstas no Plano Diretor e das deliberações do Conselho Deliberativo do Patrimônio Cultural do Município.

E embora o tombamento não retire a titularidade do proprietário, ele modifica substancialmente a forma como o imóvel poderá ser utilizado, reformado, explorado economicamente ou transformado ao longo do tempo.

Na prática, isso significa que o proprietário de um imóvel tombado continua sendo dono do bem, mas deixa de possuir plena liberdade sobre ele. Reformas, demolições, alterações de fachada, ampliações e até mudanças estruturais internas podem depender de autorização prévia dos órgãos de preservação. Em Belo Horizonte, esse papel é exercido especialmente pela Diretoria de Patrimônio Cultural e pelos conselhos municipais vinculados à política urbana e cultural.

E é justamente nesse ponto que o debate se torna mais complexo.

Para muitos proprietários, o tombamento chega como uma surpresa acompanhada de insegurança jurídica e impacto financeiro. Não são raros os casos em que imóveis antigos, localizados em regiões valorizadas da capital, tornam-se economicamente difíceis de manter após a imposição das restrições administrativas. Custos elevados de manutenção, exigências técnicas específicas e limitações construtivas frequentemente afetam o potencial econômico do bem.

Por outro lado, há também imóveis historicamente protegidos que passam a adquirir valorização simbólica e mercadológica justamente em razão do reconhecimento cultural. Além da venda tradicional da própria edificação preservada, a legislação municipal oferece ao proprietário um instrumento específico de compensação econômica: a Unidade de Transferência do Direito de Construir (UTDC).

Por meio desse mecanismo, previsto no Plano Diretor de Belo Horizonte, o titular de imóvel tombado pode transferir para outro terreno o potencial construtivo que deixou de utilizar em razão das restrições de preservação. Trata-se de uma forma de reequilibrar o ônus individual imposto em nome do interesse coletivo, ao mesmo tempo em que se preserva a integridade do bem histórico sem exigir desembolso direto pelo Poder Público.

Em determinados contextos urbanos, o patrimônio histórico agrega identidade, exclusividade e relevância arquitetônica, transformando-se em ativo valorizado para projetos de retrofit, hotelaria, gastronomia ou empreendimentos corporativos.

Belo Horizonte vive hoje exatamente essa tensão.

Enquanto parte do mercado imobiliário vê o tombamento como obstáculo ao desenvolvimento urbano, outra parcela começa a perceber oportunidades econômicas ligadas à requalificação de imóveis históricos. O avanço de projetos de retrofit em regiões centrais da cidade demonstra que preservação e desenvolvimento não precisam necessariamente ocupar lados opostos.

Mas essa equação depende, inevitavelmente, de segurança jurídica.

No ambiente imobiliário contemporâneo, tornou-se indispensável que transações envolvendo imóveis tombados sejam acompanhadas de análises técnicas aprofundadas. A análise técnica prévia à aquisição, a chamada due diligence patrimonial deixou de observar apenas matrícula, certidões e regularidade registral, passando a incluir avaliações urbanísticas, culturais e administrativas relacionadas ao patrimônio histórico.

Compreender o real significado de adquirir um imóvel com esse ônus é condição essencial para qualquer decisão segura. Reformas, incorporações e mudanças de uso planejadas para o empreendimento podem ser inviabilizadas pelas restrições de preservação. E, o comprador que desconhece esse cenário, assume riscos que a devida análise prévia poderia ter evitado.  Em certos casos, até mesmo imóveis localizados no entorno de áreas tombadas sofrem limitações indiretas decorrentes da chamada ambiência urbana protegida.

Nesse cenário, cresce a importância da advocacia extrajudicial especializada. O papel do advogado imobiliário, notarial e registral deixou de ser apenas reativo para assumir função estratégica e preventiva. Hoje, a atuação jurídica envolve a análise de viabilidade urbanística, a interpretação normativa, o acompanhamento perante órgãos municipais, a estruturação documental e a mediação institucional entre proprietários e Poder Público. Mais do que litigar, a advocacia extrajudicial passou a atuar na gestão de riscos patrimoniais.

Em Belo Horizonte, onde o debate urbano frequentemente atravessa temas como preservação cultural, verticalização e expansão imobiliária, essa atuação torna-se ainda mais relevante. Casos emblemáticos da capital mineira demonstram como os conflitos entre desenvolvimento urbano e proteção patrimonial dificilmente podem ser resolvidos apenas sob lógica econômica ou política.

A discussão envolvendo o tombamento do Conjunto Arquitetônico da Pampulha,  posteriormente reconhecido como Patrimônio Cultural da Humanidade pela UNESCO,  evidenciou os desafios relacionados à ocupação do entorno, às limitações construtivas e à compatibilização entre preservação paisagística e valorização imobiliária.

Da mesma forma, debates históricos sobre a proteção do Cine Metrópole, demolido na década de 1980 em meio à pressão pela modernização do hipercentro, permanecem como símbolo da fragilidade das políticas patrimoniais diante dos interesses econômicos urbanos.

Mais recentemente, controvérsias envolvendo imóveis históricos localizados nos bairros Funcionários, Floresta e Santa Tereza, além das discussões sobre intervenções urbanísticas na Praça da Estação e na região da Rua da Bahia, revelam como casarões antigos, conjuntos arquitetônicos e áreas de ambiência cultural frequentemente se tornam palco de tensões entre preservação, especulação imobiliária e requalificação urbana.

Em muitos desses casos, o desafio jurídico não está apenas em proteger fachadas ou impedir demolições, mas em construir soluções institucionais capazes de equilibrar direito de propriedade, desenvolvimento econômico, memória coletiva e função social da cidade. Existe também uma questão social pouco debatida: preservar patrimônio histórico custa caro. E, muitas vezes, o proprietário do imóvel tombado assume sozinho responsabilidades que, em tese, atendem ao interesse coletivo da cidade.

A Constituição Federal estabelece que o patrimônio cultural deve ser protegido pelo Estado e pela sociedade. No entanto, na prática, muitos municípios ainda oferecem poucos incentivos concretos para viabilizar economicamente essa preservação. Benefícios fiscais, linhas de financiamento específicas, flexibilizações urbanísticas compensatórias e políticas de incentivo ainda caminham lentamente diante das demandas reais de conservação.

Sem mecanismos eficientes de incentivo, o risco é transformar o tombamento em instrumento de desgaste patrimonial e insegurança econômica.

Ao mesmo tempo, ignorar a proteção histórica também produz consequências irreversíveis. Beagá assistiu à descaracterização de importantes referências arquitetônicas ao longo de seu processo acelerado de crescimento urbano. Preservar essa memória não significa impedir o desenvolvimento, mas reconhecer que cidades também carregam identidade, história e pertencimento coletivo. Talvez o maior desafio esteja exatamente em construir equilíbrio.

Equilíbrio entre crescimento urbano e preservação histórica. Entre interesse coletivo e autonomia privada. Entre a valorização econômica e a responsabilidade cultural. Entre o desenvolvimento imobiliário e a governança urbana. Dessa maneira, o tombamento deixa de ser apenas uma questão cultural para ocupar posição estratégica dentro do Direito Imobiliário, do Direito Urbanístico e da advocacia extrajudicial contemporânea.

O patrimônio histórico de BH ultrapassa a dimensão estética ou arquitetônica. Ele representa uma narrativa viva da formação da cidade e das transformações sociais, econômicas e políticas que moldaram sua paisagem urbana ao longo do tempo. Nesse contexto, o debate se direciona para o compromisso coletivo em encontrar mecanismos capazes de harmonizar o crescimento urbano e a preservação da memória coletiva em uma capital que segue em constante transformação.

*Cíntia Calais Pereira Portela

Mestranda em Direito pelo Instituto Brasileiro de Ensino, Desenvolvimento e Pesquisa (IDP), com pesquisa na área de Estado, Mercado e Desenvolvimento. Pós-Graduação em Communication in Business pela Harvard University. Pós-graduada em Direito Empresarial pela Escola de Direito Milton Campos. Bacharel em Direito pela Faculdade de Ipatinga. Membro da Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB/MG. Advogada em Belo Horizonte/MG.

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