Locação de curta temporada airbnb - créditos: divulgação
05-06-2026 às 08h08
Helen Salomão e Rodrigo Ayuch
A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre locações de curta temporada pode influenciar diretamente a rotina de milhares de condomínios brasileiros. Embora o debate tenha sido amplamente associado ao Airbnb e a outras plataformas digitais, o julgamento tratou de uma questão muito mais ampla: a relação entre o direito de propriedade e a destinação do empreendimento imobiliário.
O caso possui especial relevância para Minas Gerais. A controvérsia teve origem em processo apreciado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), cuja decisão foi mantida pelo STJ ao analisar os limites entre o uso residencial dos condomínios e a exploração econômica de hospedagens de curta permanência.
Mais do que discutir tecnologia ou novos modelos de locação, o Tribunal foi chamado a enfrentar uma questão central do direito imobiliário: até que ponto um proprietário pode atribuir à sua unidade uma utilização distinta daquela prevista para o empreendimento do qual ela faz parte?
O foco não está na plataforma, mas na atividade exercida
Um dos aspectos mais relevantes da decisão foi afastar a ideia de que a controvérsia está ligada ao meio utilizado para ofertar o imóvel.
Segundo destacou a ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, a natureza jurídica da atividade não é definida pela plataforma utilizada para divulgação. Um imóvel pode ser anunciado por aplicativo, imobiliária ou negociação direta sem que isso altere a essência da atividade desenvolvida.
O ponto central da análise passa a ser a utilização efetivamente conferida ao imóvel.
Quando a ocupação ocorre de forma transitória, com intensa rotatividade de usuários e dinâmica semelhante à hospedagem comercial, surge o debate sobre a compatibilidade desse uso com a finalidade originalmente atribuída ao empreendimento.
Sob essa perspectiva, a discussão deixa de ser sobre Airbnb e passa a ser sobre destinação imobiliária.
A destinação da unidade decorre da destinação do empreendimento
O núcleo jurídico da decisão está na valorização do artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil.
O dispositivo estabelece que é dever do condômino dar à sua unidade a mesma destinação atribuída à edificação.
Embora muitas vezes essa regra seja lembrada apenas em conflitos de convivência, o STJ lhe conferiu papel central na análise da controvérsia.
A partir dessa interpretação, a destinação da unidade não pode ser analisada isoladamente da destinação do empreendimento.
A destinação não nasce na porta do apartamento. Ela nasce no empreendimento.
Se o condomínio foi concebido, aprovado e organizado para utilização residencial, essa característica passa a orientar também a forma de utilização das unidades que o integram.
Foi justamente essa premissa que levou a Corte a concluir que a exploração recorrente de hospedagem de curta duração pode representar situação incompatível com a finalidade originalmente atribuída ao empreendimento.
O papel do artigo 1.351 e a exigência de aprovação coletiva
A decisão também recoloca em evidência o artigo 1.351 do Código Civil.
O dispositivo estabelece que alterações de destinação dependem da aprovação de dois terços dos condôminos.
Ao interpretar conjuntamente os artigos 1.336 e 1.351, o STJ reforçou que a utilização das unidades deve respeitar a finalidade para a qual o empreendimento foi concebido.
Se determinada atividade passa a descaracterizar essa finalidade, a decisão deixa de ser exclusivamente individual e passa a interessar à coletividade condominial.
A consequência prática é significativa.
Segundo a orientação adotada pela Segunda Seção, a utilização da unidade para exploração econômica de hospedagem transitória exige autorização condominial quando representar alteração da destinação originalmente prevista para o empreendimento.
Mais do que uma discussão sobre locação, trata-se da preservação da identidade jurídica do condomínio.
Sossego, salubridade e segurança
Outro aspecto relevante destacado no julgamento envolve os impactos da alta rotatividade de ocupantes sobre a vida em condomínio.
A circulação constante de usuários temporários produz reflexos diretos sobre o controle de acesso, a segurança patrimonial, a privacidade dos moradores e a dinâmica de convivência coletiva.
Por essa razão, os tradicionais princípios do direito de vizinhança — sossego, salubridade e segurança — continuam ocupando papel central na interpretação das normas condominiais.
A decisão reforça que o direito de propriedade, embora amplamente protegido, não possui caráter absoluto dentro do ambiente condominial.
O mercado imobiliário diante de uma nova realidade
A repercussão do julgamento vai além dos conflitos atualmente existentes nos condomínios.
O mercado imobiliário já vem se adaptando à crescente demanda por modelos de ocupação mais flexíveis, especialmente em empreendimentos compostos por estúdios, unidades compactas e produtos voltados ao investidor.
Nesse contexto, ganha importância a definição clara da destinação do empreendimento desde sua origem, envolvendo não apenas a convenção condominial, mas também o memorial de incorporação, os registros imobiliários e as regras urbanísticas aplicáveis.
Quanto mais transparente for a vocação do projeto desde sua concepção, maior tende a ser a segurança jurídica para proprietários, investidores, administradoras e moradores.
As questões que permanecem em aberto
Embora o julgamento represente uma importante sinalização do STJ, algumas questões ainda permanecem sem resposta definitiva.
Uma delas envolve justamente os empreendimentos concebidos desde a incorporação para admitir locações de curta permanência.
O Tribunal reafirmou a importância da destinação da edificação e da observância dos artigos 1.336 e 1.351 do Código Civil. Entretanto, a decisão não enfrentou de forma aprofundada a relação entre a destinação urbanística aprovada pelo Município, as previsões constantes do memorial de incorporação, a convenção condominial e os novos modelos de empreendimentos estruturados para ocupações transitórias.
Em outras palavras, permanece aberto o debate sobre até que ponto a autorização convencional é suficiente e como ela se harmoniza com os aspectos urbanísticos e registrais que deram origem ao empreendimento.
Essa provavelmente será uma das próximas fronteiras jurídicas do mercado imobiliário brasileiro.
Muito além das plataformas digitais
A principal contribuição do julgamento talvez esteja justamente em recolocar a destinação imobiliária no centro das discussões.
Mais do que um debate sobre aplicativos, a decisão reafirma que a unidade autônoma não pode ser analisada isoladamente do empreendimento ao qual pertence.
Ao valorizar o dever legal de observância da destinação da edificação e a necessidade de deliberação coletiva para sua alteração, o STJ oferece novos parâmetros para um mercado em constante transformação.
Ao mesmo tempo, deixa em aberto discussões que certamente continuarão ocupando espaço nos tribunais, nos municípios e no setor imobiliário nos próximos anos.
E talvez seja exatamente esse o principal legado da decisão: lembrar que, antes de qualquer plataforma digital, existe um elemento jurídico fundamental que estrutura a vida em condomínio — a destinação do empreendimento.
