Créditos: Reprodução
22-01-2026 às 14h09
Cintia Calais Pereira Portela*
A digitalização do registro imobiliário brasileiro é, sem dúvidas, uma história de sucesso. Mais eficiência, menos papel, processos mais rápidos e maior integração nacional. No discurso oficial, a tecnologia aparece como a solução definitiva para os gargalos históricos do setor. Mas essa narrativa esconde uma questão central: digitalizar não é o mesmo que transformar.
O Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), especialmente a partir da recente implementação dos módulos IERI-e (Inventário Eletrônico de Registro de Imóveis) e SIG-RI (Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis), somado à introdução, no contexto da Reforma Tributária, do SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) e do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), promove uma transformação estrutural na forma de gestão, integração e mapeamento dos dados imobiliários, consolidando um ambiente registral plenamente digital, interoperável e orientado por dados. O objetivo é claro: manter a função registral e transferir sua operação para plataformas eletrônicas integradas. Todavia, o maior problema não está na tecnologia adotada, mas no que permaneceu intocado.
O Provimento 195/2025 do CNJ marca o ponto de inflexão desse processo. Mais do que reorganizar as rotinas administrativas, ele consolidou uma mudança estrutural na interpretação registral: o registro imobiliário deixa de ser apenas um instrumento de publicidade para tornar-se uma infraestrutura informacional de poder. Padronização, interoperabilidade e integração nacional não são neutras. Elas reorganizam a forma como o direito produz efeitos sobre a propriedade.
Nesse novo cenário, a segurança jurídica já não depende apenas da estabilidade formal da matrícula. Ela agora passa a depender também da confiabilidade das arquiteturas técnicas que definem a estrutura dos dados, definem os fluxos e validam informações. Decisões técnicas, muitas vezes invisíveis ao operador jurídico tradicional, passam a produzir efeitos normativos relevantes.
A recente integração entre o e-Notariado e o Registro de Imóveis Digital ilustra bem esse movimento. A eliminação de etapas manuais, o envio direto das escrituras eletrônicas aos registros e o acompanhamento em tempo real das transações representam avanços significativamente concretos. Ganham usuários e ganham os serviços: ganha o mercado.
A automação de processos e a padronização dos dados não simplifica a realidade, apenas organiza a complexidade imobiliária, transformando o imóvel em um ativo mais seguro para o crédito e o desenvolvimento econômico, sob a tutela vigilante de profissionais do direito dotados de fé pública.
Entretanto, a promessa de eficiência vem acompanhada de um fenômeno menos debatido: a transformação do imóvel em ativo informacional. Identificado nacionalmente, estruturado em bases de dados e integrado a múltiplos sistemas públicos e privados, o imóvel passa a circular como informação. Forma-se, assim, uma verdadeira economia de dados imobiliários, com impactos diretos sobre crédito, políticas públicas e governança territorial.
Essa padronização, contudo, não é neutra. Ao definir quais informações são legíveis por máquinas, o sistema também define o que pode ser ignorado. Histórias dominiais complexas, conflitos fundiários e dimensões sociais da propriedade tendem a ser reduzidos a campos padronizados. A eficiência informacional cresce, mas à custa de simplificações normativas relevantes.
Quando a norma automatiza o procedimento sem revisar o seu desenho decisório, a tecnologia deixa de ser uma possível solução e passa a ser responsável pela reprodução de ineficiências. O sistema digital funciona, é mais rápido e mais acessível, mas carrega consigo as mesmas tensões que prometia superar.
É nesse ponto que a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) deixa de ser detalhe regulatório para ocupar posição central. Em ambiente digital, proteger dados é proteger a própria fé pública. A legitimidade do sistema registral passa a depender não apenas da correção formal do ato, mas da forma como os dados são coletados, tratados, compartilhados e protegidos.
Nesse contexto, a responsabilidade profissional também muda. A automação não reduz o papel do operador jurídico, ela o amplia. Advogados, notários e registradores deixam de responder apenas pelo ato isolado e passam a responder pela governança dos fluxos informacionais que sustentam esse ato. A supervisão humana, a transparência e a auditabilidade deixam de ser boas práticas e passam a ser exigências estruturais.
A incorporação progressiva do uso de ferramentas de Inteligência Artificial sobre bases registrais torna esse debate ainda mais urgente. O risco central já não é o erro humano, mas a automação do erro jurídico, reproduzido em escala sob aparência de neutralidade técnica.
O Provimento 195 e o debate em torno do Marco Legal da Inteligência Artificial apontam para um caminho possível: gestão de riscos, supervisão humana e accountability institucional. A tecnologia não é inimiga da segurança jurídica. Mas, sem governança normativa clara, ela pode deslocar o poder decisório do direito para a técnica.
O registro imobiliário brasileiro já não é apenas um mecanismo de estabilização documental. Ele se tornou um campo estratégico que demanda responsabilidade e confiança pública na era dos dados. Ignorar isso em nome da eficiência é correr o risco de trocar problemas antigos por desafios ainda mais complexos e, por consequência, menos visíveis.
*Cintia Calais Pereira Portela
Mestranda em Direito pelo Instituto Brasileiro de Ensino, Desenvolvimento e Pesquisa (IDP), com pesquisa na área de Estado, Mercado e Desenvolvimento. Membro da Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB/MG. Advogada em Belo Horizonte/MG. Contato: cintia.calais@calaisconsultoria.com
